평가사례

실제 평가에서 있었던 일

어떤 물건을, 어떤 고민 끝에, 어떻게 평가했는지 기록합니다.비슷한 케이스를 고민 중이시면 참고해주세요.

상속·증여2026.10.07·상속세 · 토지 · 고양시 · 기준시가
기준시가 신고와 시가 신고, 양도세까지 보고 정합니다
고양시 설문동 토지·건물 상속세 신고 사례로, 기준시가 신고와 감정평가액 시가 신고의 득실을 상속세와 향후 양도세를 함께 놓고 정리했습니다.
일반거래2026.10.02·상가 · 특수관계인 거래 · 수익환원법 · 구로구
임대수익이 시세를 못 따라가는 상가라면, 거래사례만으로 평가해서는 실제 가치를 설명할 수 없습니다
구로구 신도림동 아파트 상가의 특수관계인 간 매매 목적 평가에서, 거래사례비교법에 더해 수익환원법으로 합리성을 검토한 이유를 정리했습니다.
그 외 평가2026.09.14·영업권 · 법인전환 · 기업가치
개인사업자 법인전환 영업권 평가 — 미지급금인데 실질은 차입금이었던 경우
영업권은 영업관련 기업가치에서 영업투하자본을 빼서 구합니다. 그런데 장부상 미지급금이 실질은 상환 조건이 명시된 외부 차입금이었다면, 영업부채로 볼지 타인자본으로 볼지에 따라 영업권 가치가 달라집니다.
일반거래2026.09.02·가족 간 거래 · 아파트 · 용인시
가족 간 아파트 매매, 유사매매사례가액이 높게 잡혔을 때 (호반써밋 레이크파크)
6월 이후 실거래가 없고 매물대는 중간 가격을 건너뛴 상황. 같은 단지의 최근 거래 한두 건이 그대로 시가가 되는 구조에서, 우리 집의 조건을 반영한 가격을 따로 잡아야 했던 사례입니다.
그 외 평가2026.08.24·부가가치세 · 상가 · 빌딩 · 토지·건물 안분
건물분 부가세, 기준시가 안분 대신 감정평가액을 쓰면 줄어드는 이유
상가·빌딩 매매에서 부가세는 건물분에만 붙습니다. 토지·건물을 어떤 비율로 나누느냐에 따라 세액이 수천만 원 갈리는데, 감정평가액이 있으면 기준시가보다 우선 적용됩니다. 실익이 있는 경우와 시점 요건을 정리했습니다.
일반거래2026.08.21·가족 간 거래 · 증여세 · 양도소득세
가족 간 부동산 거래, 증여추정을 벗어나도 '가격'이 남는다
세법은 가족 간 거래를 일단 증여로 추정합니다. 실제 대금이 오갔음을 입증해 매매로 인정받아도 거래가격이 시가와 얼마나 차이 나는지가 다시 문제됩니다. 30%·3억 기준과 감정평가의 역할을 정리했습니다.
상속·증여2026.08.19·상속세 · 증여세 · 고가 부동산
기준시가로 신고하면 안전할까 — 국세청 감정평가 사업, 평균 83% 증액
국세청이 지난해 감정평가로 다시 매긴 부동산 가액은 신고가액보다 평균 83% 높았습니다. 기준시가 신고가 더 이상 안전한 선택이 아닌 이유를 정리했습니다.
그 외 평가2026.08.18·권리금 · 상가 · 임대차 분쟁
권리금 감정평가 — '부르는 게 값'이 통하지 않는 순간
2025년 실태조사를 보면 권리금의 절반 가까이가 뚜렷한 기준 없이 관행으로 정해집니다. 그런데 임대인과 분쟁이 생기거나 손해배상 소송으로 가면 감정평가액이 상한선이 됩니다. 유형·무형 권리금과 평가방법을 정리했습니다.
상속·증여2026.08.14·상속세 · 양도소득세 · 아파트
곧 팔 상속재산이라면 낮게 신고하지 마세요 — 취득가액이 되는 상속 평가액
상속세 신고가액은 그대로 양도세 취득가액이 됩니다. 처분 계획이 있는데도 낮게 신고하면 상속세에서 아낀 돈보다 양도세가 더 커질 수 있습니다. 실제 진행한 평가와 함께 정리했습니다.
공매2026.08.06·공매 · 집합건물 · 오픈상가
벽이 없는 오픈상가, 내 점포로 특정이 되나 — 구분소유권 판단 기준
최근 공매 평가한 집합건물 두 건 모두 경계벽이 없는 오픈상가였습니다. 벽이 없으면 구분소유가 안 되는지, 표지가 사라지면 등기가 무효인지 — 집건법과 판례 기준, 그리고 현장에서 실제로 확인하는 것을 정리했습니다.
상속·증여2026.08.03·증여세 · 무허가건물 · 재개발 · 관악구
신림1구역 무허가건물 증여 — 거래가 쌓이면 설명 가능한 시가의 폭도 넓어진다
지난 평가에 이어 신림1구역 무허가건물 증여 평가를 한 건 더 진행했습니다. 구역 안에서 거래가 계속 쌓이는 지금이 왜 감정평가로 증여하기 좋은 시점인지 설명합니다.
상속·증여2026.07.23·상속세 · 단독주택 · 동작구
이미 받은 감정평가가 있어도 상속세 목적으로 다시 받아야 하는 이유 (상도동 단독주택)
매입매각 목적으로 3월에 받은 감정평가가 있는데 상속세 신고용으로 또 받아야 할까 — 세무사님과 의뢰인이 똑같이 하셨던 고민입니다. 시가 인정 요건과 우선순위 규정으로 답을 정리했습니다.
그 외 평가2026.07.21·임대료 · 사용료 · 국유재산
우체국 건물 임대료 평가 — 사례 수집, 계약 유사성, 시점수정
서울지방우정청 의뢰로 우체국 건물 임대료 평가를 진행했습니다. 국유재산처럼 임대 시장이 활발하지 않은 물건은 참고할 데이터가 부족해, 사례 선정부터 시점수정까지 평가사의 판단이 훨씬 중요하게 작용합니다.
공매2026.07.13·공매 · 다세대주택 · 재개발 · 금천구
압류재산 공매 평가란 무엇인가 — 재개발구역 안 다세대주택 최저매각가 산정 (독산2구역)
온비드에서 물건마다 첨부된 감정평가서가 바로 공매평가입니다. 세금 체납으로 압류된 재산의 매각예정가격을 정하는 절차이고, 법원 경매와는 근거 법령·주관 기관·인도명령 유무가 다릅니다. 캠코 의뢰로 진행한 독산동 건입니다.
상속·증여2026.07.07·증여세 · 아파트 · 관악구
시세 상승기에 아파트 증여를 서둘러야 하는 이유 (봉천동 벽산블루밍)
한 달에 10건 안팎 실거래가 찍히는 단지에서 증여를 미루면, 그 사이 체결된 더 높은 거래가 평가기간에 들어와 시가의 상방을 끌어올립니다. 동별 가격 격차가 5천만 원까지 벌어지는 단지에서 어떻게 평가했는지 정리했습니다.
상속·증여2026.07.02·증여세 · 입주권 · 재개발 · 동작구
입주권 증여, 조합원 권리가액으로 신고하면 생기는 일 (노량진8구역 아크로리버스카이)
조합에서 통보받은 권리가액은 조합 내부 정산 기준이지 세법상 시가가 아닙니다. 기준시가도 없는 입주권을 권리가액만으로 신고했을 때의 리스크와, 착공 중인 구역에서 평가 시점이 왜 중요한지 정리했습니다.
상속·증여2026.06.26·증여세 · 무허가건물 · 재개발 · 관악구
등기도 대장도 없는 무허가건물, 증여세 신고까지 마무리한 과정 (신림1구역)
재개발구역 안 무허가건물은 공부서류가 없어도 입주권과 결합해 경제적 가치를 갖습니다. 원가법으로 평가하면 수백만 원이 나오지만 그 금액으로 신고하면 안 되는 이유와, 거래사례비교법을 택한 판단을 정리했습니다.
일반거래2026.06.22·특수관계인 · 아파트 · 안양시
특수관계인인지 애매했던 거래, 리스크 없이 가려고 평가를 택하다 (평촌 트리지아)
특수관계인 해당 여부가 애매한 사안이었지만 의뢰인이 리스크 없이 거래하고자 세무사님과 협의해 평가를 진행했습니다. 학원가 접근성이 가치 형성에 중요한 평촌에서의 평가 포인트를 정리했습니다.
상속·증여2026.05.29·입주권 · 재건축 · 재개발
1+1 입주권 전매제한은 언제 풀리나 — 사용승인일과 이전고시일의 격차
1+1로 받은 추가 1주택은 이전고시일 다음날부터 3년간 전매가 제한됩니다. 그런데 사용승인 후 이전고시까지 실제로 얼마나 걸릴까요. 서울 주요 단지 6곳을 직접 확인해 봤습니다.
상속·증여2026.05.21·증여세 · 입주권 · 재개발 · 동대문구
1+1 입주권 증여 평가, 전매제한이 가격에 어떻게 반영되나 (청량리 롯데캐슬 하이루체)
84타입 20억, 59타입 12억인 구역에서 84+59 입주권은 25.5억에 거래됩니다. 단순 합계 32억에 못 미치는 이유와, 준공이 임박한 청량리 1+1 입주권에서 프리미엄 비교사례를 어떻게 골랐는지 정리했습니다.
상속·증여2026.03.27·상속세 · 양도소득세
상속세 감정평가, 낮게 받을까 높게 받을까 — 향후 양도 계획이 기준
상속세 감정평가는 대부분 시가 범위 안에서 낮게 받는 방향으로 진행됩니다. 그런데 가까운 시일 내 매도 계획이 있다면 반대가 유리할 수 있습니다. 실제로 높게 평가를 진행한 케이스입니다.
상속·증여2026.03.16·증여세 · 분양권 · 영등포구
입주 한 달 앞둔 분양권 증여 — 프리미엄은 어떻게 산정하나 (영등포 자이 디그니티)
분양권은 기준시가가 없어 복수평가가 필수이고, 매물마다 프리미엄·중도금·옵션이 제각각이라 가격 편차가 큽니다. 호가와 실거래가 사이 괴리가 큰 시장에서 부부간 증여 목적 분양권을 평가한 사례입니다.
상속·증여2026.02.12·상속세 · 아파트 · 펜트하우스 · 은평구
단지 내 단 2세대, 펜트하우스의 상속 시가는 어떻게 잡나 (은평뉴타운)
5년간 거래가 단 2건인 펜트하우스 세대는 유사매매사례가액으로 시가를 판단하면 납세자에게 불리할 수 있습니다. 조망·희소성 같은 장점과 제한된 수요층·복층 구조 같은 약점을 함께 반영한 상속평가입니다.
상속·증여2026.02.06·상속세 · 아파트 · 용산구
상속개시일 이후 집값이 급등했다면, 감정평가도 현재 시세를 따라가나
상속 감정평가는 평가 시점이 몇 달 뒤라도 상속개시일 당시의 시가를 기준으로 합니다. 다만 평가기간 안의 이후 거래를 아예 배제할 수는 없습니다. 급등장에서 평가사가 무엇을 하는지 정리했습니다.
상속·증여2026.02.04·증여세 · 아파트 · 강서구
1년에 2억 오른 소형 아파트, 증여는 유사매매사례가액보다 감정평가가 유리했다 (강서구)
며칠 간격으로 홈택스 유사매매사례가액이 계속 올라가는 상황이었습니다. 본건 감정평가액이 유사매매사례가액보다 시가로 우선 인정된다는 점을 활용해 증여일을 앞당기고 평가를 서두른 사례입니다.
상속·증여2026.01.11·상속세 · 무허가건물 · 토지
공부에 없는 불법건축물, 상속세 평가에서 빼도 될까
현장조사에서 처음 마주친, 등기부에도 대장에도 없는 건축물. 피상속인이 생전에 실제로 쓰던 규모 있는 건물이었습니다. 평가 대상에 넣을지, 넣는다면 어떻게 평가할지 세무사님과 함께 판단한 과정입니다.
상속·증여2026.01.07·상속세 · 증여세 · 아파트
28세대 나홀로 아파트, '가장 최근 실거래가'가 시가일까
최근 1년 거래 3건, 가격 범위는 5.35억~6.5억. 우연히 높게 거래된 한 건이 그대로 시가로 확정되는 구조는 납세자에게 불합리할 수 있습니다. 거래가 드문 물건에서 감정평가가 하는 역할을 정리했습니다.

실제 평가에서 있었던 일

기준시가 신고와 시가 신고, 양도세까지 보고 정합니다

임대수익이 시세를 못 따라가는 상가라면, 거래사례만으로 평가해서는 실제 가치를 설명할 수 없습니다

개인사업자 법인전환 영업권 평가 — 미지급금인데 실질은 차입금이었던 경우

가족 간 아파트 매매, 유사매매사례가액이 높게 잡혔을 때 (호반써밋 레이크파크)

건물분 부가세, 기준시가 안분 대신 감정평가액을 쓰면 줄어드는 이유

가족 간 부동산 거래, 증여추정을 벗어나도 '가격'이 남는다

기준시가로 신고하면 안전할까 — 국세청 감정평가 사업, 평균 83% 증액

권리금 감정평가 — '부르는 게 값'이 통하지 않는 순간

곧 팔 상속재산이라면 낮게 신고하지 마세요 — 취득가액이 되는 상속 평가액

벽이 없는 오픈상가, 내 점포로 특정이 되나 — 구분소유권 판단 기준

신림1구역 무허가건물 증여 — 거래가 쌓이면 설명 가능한 시가의 폭도 넓어진다

이미 받은 감정평가가 있어도 상속세 목적으로 다시 받아야 하는 이유 (상도동 단독주택)

우체국 건물 임대료 평가 — 사례 수집, 계약 유사성, 시점수정

압류재산 공매 평가란 무엇인가 — 재개발구역 안 다세대주택 최저매각가 산정 (독산2구역)

시세 상승기에 아파트 증여를 서둘러야 하는 이유 (봉천동 벽산블루밍)

입주권 증여, 조합원 권리가액으로 신고하면 생기는 일 (노량진8구역 아크로리버스카이)

등기도 대장도 없는 무허가건물, 증여세 신고까지 마무리한 과정 (신림1구역)

특수관계인인지 애매했던 거래, 리스크 없이 가려고 평가를 택하다 (평촌 트리지아)

1+1 입주권 전매제한은 언제 풀리나 — 사용승인일과 이전고시일의 격차

1+1 입주권 증여 평가, 전매제한이 가격에 어떻게 반영되나 (청량리 롯데캐슬 하이루체)

상속세 감정평가, 낮게 받을까 높게 받을까 — 향후 양도 계획이 기준

입주 한 달 앞둔 분양권 증여 — 프리미엄은 어떻게 산정하나 (영등포 자이 디그니티)

단지 내 단 2세대, 펜트하우스의 상속 시가는 어떻게 잡나 (은평뉴타운)

상속개시일 이후 집값이 급등했다면, 감정평가도 현재 시세를 따라가나

1년에 2억 오른 소형 아파트, 증여는 유사매매사례가액보다 감정평가가 유리했다 (강서구)

공부에 없는 불법건축물, 상속세 평가에서 빼도 될까

28세대 나홀로 아파트, '가장 최근 실거래가'가 시가일까