신림1구역 무허가건물 증여 — 거래가 쌓이면 설명 가능한 시가의 폭도 넓어진다

신림1구역은 서울대벤처타운역 초역세권에 사업시행계획인가까지 난 사업장으로, 지금 조합원 분양신청이 한창입니다. 구역 내 건축물 대부분이 무허가인데, 입주권이 나오는 물건은 지금도 활발히 거래됩니다. 본건도 무허가건축물 확인원이 있고 조합원으로 등재된 물건이었습니다.

공부서류가 없으니 가치도 없는 것 아니냐고 생각하기 쉽지만 그렇지 않습니다. 등기부도 건축물대장도 없어도 입주권이라는 실질적 권리와 결합되어 시장에서 일정 금액에 거래되고 있고, 그래서 증여 시 당연히 신고 대상입니다. 관건은 그 시가를 어떻게 산정하느냐입니다.

원가법이 아니라 거래사례비교법

무허가건물은 면적·구조·연식·권리관계가 제각각이라 매매사례가액을 그대로 대입하기 어렵고, 수용·경매·공매 이력도 없는 경우가 대부분이라 현실적인 선택지는 감정평가입니다. 그런데 건물 평가의 원칙적 방법인 원가법을 그대로 적용하면 구조·마감·연식을 반영해 수백만 원 수준이 나옵니다. 숫자만 보면 반갑지만, 실거래가 활발한 구역에서 그 금액은 시장과 명백히 괴리됩니다.

금액이 낮게 나온 것과 절세가 된 것은 다릅니다. 인정받지 못하는 낮은 금액은 본세 추징에 가산세까지 얹혀 돌아옵니다.

그래서 본건은 거래사례비교법으로 평가했습니다. 구역 내 무허가건물의 실거래 데이터와 매물 호가가 그 수준을 충분히 뒷받침하고 있었기 때문입니다.

지금 신림1구역이 특별한 이유

거래사례비교법의 핵심은 사례입니다. 사례가 한두 건뿐이면 평가사도 선택의 여지가 없습니다. 반대로 사례가 많아진다는 건 합리적으로 설명 가능한 시가의 범위가 넓어진다는 뜻입니다. 신림1구역은 사업시행계획인가 이후에도 거래가 꾸준히 이어지면서 가격대의 스펙트럼이 넓어졌고, 본건과 비교가능성 있는 사례를 선정해 적용할 여지가 생겼습니다. 같은 물건이라도 어떤 사례로 논리를 구성하느냐에 따라 증여세 부담이 달라질 수 있습니다.

물론 금액을 마음대로 낮춘다는 이야기가 아닙니다. 적정 범위를 벗어나면 결국 리스크로 돌아옵니다. 다만 그 적정 범위가 하나의 점이 아니라 일정한 폭을 가진 구간이고, 지금 신림1구역은 그 구간을 근거 있게 설명할 재료가 어느 때보다 풍부하다는 것이 포인트입니다.

이 조건은 영원하지 않습니다. 관리처분계획인가 이후 물건이 입주권으로 전환되면 대상의 성격 자체가 달라져 시가도 크게 바뀔 수 있습니다. 조합원 지위 양도 제한이 생기기 전까지 거래는 계속 이어질 것으로 보입니다.