이미 받은 감정평가가 있어도 상속세 목적으로 다시 받아야 하는 이유 (상도동 단독주택)

상도동 단독주택 상속평가를 진행하면서 세무사님과 의뢰인분이 똑같이 하셨던 고민이 있었습니다. 이미 감정평가를 받은 게 있는데 상속세 신고 목적으로 또 받을 필요가 있느냐는 것입니다. 결론부터 말씀드리면, 이미 받은 감정평가가 있다고 해서 상증세 목적 평가가 필요 없어지는 건 아닙니다. 오히려 평가 목적과 시점을 어떻게 잡느냐에 따라 절세 여지가 크게 갈립니다.

시가로 인정되는 감정가액의 조건

상증세법 시행령 제49조에 따르면 감정가액이 시가로 인정받으려면 두 가지가 필요합니다. 감정평가의 목적이 상속세·증여세 납부 목적에 적합할 것, 그리고 감정평가서의 가격시점이 평가기간(상속은 상속개시일 전후 6개월, 증여는 전 6개월·후 3개월) 이내일 것. 일정한 조건을 전제로 평가했거나 평가기준일 당시의 원형대로 평가되지 않은 감정가액은 시가에서 제외될 수 있습니다.

평가기간 안에 시가로 볼 수 있는 가액이 여러 개면 평가기준일에 가장 가까운 날의 가액을 씁니다. 감정가액은 가격산정기준일과 평가서 작성일을 함께 봅니다. 상증 목적으로 새로 평가하면 기준시점을 상속개시일과 똑같이 잡을 수 있는 반면, 매매나 담보 목적으로 이미 받은 평가는 기준시점이 어긋나 있는 경우가 대부분입니다. 이 우선순위 규정만 봐도 신규 평가 쪽이 유리한 위치에 섭니다.

목적이 다른 감정평가의 반대 방향 리스크

그렇다고 상증세 목적이 아니면 무조건 시가로 못 쓰는 건 아닙니다. 평가기간 내 담보 목적 감정평가액을 시가로 인정한 조세심판 사례(조심2023부7877)도 있습니다. 그런데 여기서 반대 방향 리스크가 생깁니다. 상증세 목적이 아닌 감정평가라도 요건이 맞으면 그 가액이 그대로 상속재산의 시가로 굳어질 수 있다는 뜻입니다. 기존 평가액이 상대적으로 높게 나와 있는 상태에서 상증 목적 평가를 따로 받아두지 않으면, 그 높은 금액이 시가로 인정되어 예상보다 많은 세금을 낼 수 있습니다.

상도동 건은 어디에 걸려 있었나

상속개시일은 1월, 기존 감정평가는 같은 해 3월에 매입매각 목적으로 이미 진행된 상태였습니다. 3월 평가는 목적 적합성이 명확하지 않았고 기준시점도 상속개시일과 차이가 있었습니다. 반면 상증 목적으로 새로 평가하면 기준시점이 상속개시일 그 자체가 됩니다. 평가서 작성일은 늦어지지만 평가기간 안에 있고, 가장 중요한 기준시점이 일치하니 우선순위 규정상 신규 평가가 우선 적용될 가능성이 높았습니다.

탁상감정 결과 기존 평가액 대비 절세 실익이 확인되어, 세무사님과 의뢰인의 결정으로 상증 목적 감정평가를 별도로 진행했고 협회 심사까지 마친 뒤 정식 발송했습니다. 3월에 받은 게 있으니 됐다고 넘어갔다면 절세 기회를 놓쳤을 겁니다.

과거 평가 이력이 있어 신규 평가를 고민 중이시라면 두 가지만 확인하시면 됩니다. 그 평가가 상증세 납부 목적에 적합한지, 그리고 신규 평가를 할 경우 실익이 있는지.