임대수익이 시세를 못 따라가는 상가라면, 거래사례만으로 평가해서는 실제 가치를 설명할 수 없습니다

최근 구로구 신도림동 소재 아파트 상가 1개호에 대한 특수관계인 간 매매 목적의 감정평가를 진행했습니다. 특수관계인 간 거래에서 감정평가는 거래금액의 타당성을 증빙할 수 있는 시가의 하나로 인정되기 때문에, 이번 건도 해당 목적을 감안해 진행됐습니다.

다만 한 가지 짚어볼 점이 있습니다. 상가처럼 임대수익이 가치에 크게 영향을 미치는 부동산은, 인근 유사 부동산의 거래단가만 고려해 평가하면 최대의 절세 효과를 노리지 못할 수도 있다는 점입니다.

가족 간 거래에서 감정평가액이 시가의 근거가 되는 이유

가족 간 거래에서 금액을 임의로 설정하면 사안에 따라 증여로 간주될 수 있습니다. 거래금액이 시가와 일정 부분 이상 차이가 나면 매도인은 시가를 기준으로 양도세가 다시 계산되고, 매수인에게는 증여세가 부과될 수 있습니다.

상증법 제60조는 감정평가액을 시가의 하나로 인정하고 있습니다. 아파트에 비해 비교할 만한 거래가 적고 개별성이 강한 상가는, 감정평가를 받아 이를 기준으로 거래가액을 정하는 것이 확실한 근거가 됩니다.

주된 방법은 거래사례비교법, 합리성은 수익환원법으로

감정평가에 관한 규칙 제16조에 따라 집합건물의 구분소유 부분은 거래사례비교법이 주된 평가방법입니다. 인근 거래사례를 기준으로 단지 내·외부 요인, 위치나 층 같은 차이를 보정하는 방식인데, 문제는 상가 가격이 면적만으로 결정되지 않는다는 점입니다. 그래서 동 규칙 제12조는 주된 방법 외 다른 방법으로 산출한 시산가액과 비교해 합리성을 검토하도록 규정하고 있습니다.

이번 건은 본건이 수익성 부동산이라는 점을 고려해 수익환원법에 의한 시산가액까지 산출했습니다. 현행 임대차 내역을 요청해 제공받고, 본건뿐 아니라 인근 상가의 현행 임대료 수준과 방매 임대료 수준까지 파악해 시산가액을 산정했습니다.

아파트 상가는 출입구나 엘리베이터와의 거리, 가시성, 유동인구 경로상에 있는지 여부에 따라 동일 단지 내에서도 가격 격차가 크게 납니다. 거래사례비교법에서도 이런 요인을 고려하지만, 해당 요인은 임대료에 직접적으로 반영되기 때문에 수익환원법에 의한 합리성 검토가 최종 감정평가액의 설득력을 더 강화하는 장치라고 생각합니다.

임대수익이 시세를 받쳐주지 못하는 상가라면

실제로는 임대수익이 시세를 받쳐주지 못하는데 거래사례비교법만으로 평가가 이루어지면, 수익성을 고려한 시가보다 다소 높은 감정평가액이 산출될 수 있습니다. 절세 효과를 충분히 누리지 못하는 경우가 바로 이 상황입니다.

정리하면, 상가처럼 임대수익이 가치를 결정하는 부동산은 거래사례비교법으로 산정한 가액이 실제 가치를 충분히 설명하는지 함께 살펴볼 필요가 있습니다. 수익성 부동산의 가족 간 거래나 상속·증여를 계획하고 계시다면 임대차 내역을 평가사에게 제공하고 관련 내용을 적극적으로 알리시는 것이 좋습니다.

다만 이 점을 단순히 감정평가액을 낮추는 수단으로 접근해서는 안 됩니다. 감정평가액이 일정 기준에 비해 지나치게 낮으면 과세관청이 다른 감정기관에 재감정을 의뢰할 수 있고, 이 경우 재감정가액을 기준으로 세금이 다시 계산되며 경우에 따라 가산세까지 문제될 수 있습니다.