공부에 없는 불법건축물, 상속세 평가에서 빼도 될까

상속세 평가를 하다 보면 사전조사에서는 확인되지 않던 건축물을 현장에서 처음 마주치는 경우가 종종 있습니다. 등기부나 건축물대장에 등재되지 않은 무허가·불법건축물입니다. 불법이니 평가대상에서 빠지는 것 아니냐고 생각할 수 있지만, 일정 조건에서는 상속재산 평가 대상이 될 수 있어 실무상 유의해야 합니다.

이번 건은 상속세 절세를 위한 평가였고 대상 토지 위에 공부에 없는 건축물이 있었습니다. 규모가 작지 않았고 관리상태도 비교적 양호했으며, 무엇보다 피상속인께서 생전에 실제로 사용 중이던 건축물이라 단순히 무허가라는 이유로 제외할 수 있는지가 쟁점이었습니다.

적법한지보다 중요한 것

상속세·증여세의 출발점은 상속개시일 현재 피상속인이 사실상 소유하거나 지배하던 재산을 과세 대상으로 본다는 점입니다. 여기서 중요한 건 적법성 자체보다 실제로 존재하는지, 상속개시일 현재 사용·수익의 대상이었는지, 재산적 가치가 객관적으로 인정되는지입니다. 무허가·위법건축물이라도 독립적인 재산적 가치가 있다고 판단되면 상속재산에 해당할 가능성을 전제로 검토해야 합니다. 물론 불법건축물이 모두 상속재산이라는 뜻은 아니고, 개별 사실관계에 따라 충분히 달라지는 판단 영역입니다.

본 사안의 결론

현장에서 확인한 뒤 세무사님과 소통하며 해당 건축물에 과거 재산세가 부과된 이력이 있는지부터 봤습니다. 이력은 없었지만 평가기준일 현재 실제로 존재하고, 피상속인께서 계속 사용 중이었으며, 규모와 관리 상태로 보아 재산적 가치가 전혀 없다고 보기 어려운 점을 고려할 때, 배제하고 평가하면 추후 과세 과정에서 문제 될 소지가 있다고 판단했습니다. 세법적 해석, 관련 판례, 향후 과세 리스크를 종합 검토해 평가 대상에 포함하는 것으로 결론을 냈습니다. 당장 상속재산 가액은 다소 늘지만 장기적으로 불필요한 세무 리스크를 줄이는 방향이라는 데 의뢰인과의 합의도 원만했습니다.

다만 대상에 포함된다고 적법한 건축물과 같은 기준으로 평가하는 건 아닙니다. 이행강제금·원상회복 명령 같은 행정 리스크, 임대·매매 시장에서의 낮은 선호, 장기 존속 가능성의 불확실성을 감액 요인으로 반영해 보수적으로 가액을 산정합니다.

무허가·위법건축물이라도 요건을 충족하면 평가 대상이 될 수 있고, 수반되는 리스크는 감액 요인으로 반영됩니다. 세무사·감정평가사와 사전에 충분히 협의하는 것이 불필요한 세무 리스크를 줄이는 길입니다.