단지 내 단 2세대, 펜트하우스의 상속 시가는 어떻게 잡나 (은평뉴타운)

은평뉴타운의 대단지 아파트 안에 있는 펜트하우스 세대 상속평가였습니다. 고급주택 단지가 아니라 일반 아파트 단지 내 펜트하우스입니다. 해당 평형과 구조는 단지 안에 단 2세대뿐이었고, 거래도 5년간 2건에 불과해 유사매매사례가액으로 시가를 판단하기엔 납세자에게 불리한 측면이 있었습니다. 유사 평형의 최근 거래를 같이 봐도 시점과 상황이 제각각이라 가격 범위가 너무 넓었습니다.

펜트하우스의 양면성

펜트하우스 하면 최상층 조망, 희소성, 넓은 면적, 사생활 보호를 떠올리게 됩니다. 하이엔드 주택 연구를 봐도 사생활 보호와 조망은 고급주택 수요자가 가장 중시하는 요소이고, 본건 역시 탑층에 북한산 조망이라는 점이 가치에 분명히 작용하고 있었습니다.

다만 이런 프리미엄은 주로 하이엔드 전용 단지에 국한됩니다. 일반 단지 내 펜트하우스는 단지 전체의 브랜드 파워나 서비스 차별화가 없어 순수하게 개별 세대의 물리적 특성만으로 프리미엄이 형성됩니다. 그리고 약점도 분명합니다. 이런 물건을 소화할 수요층이 제한적이라 거래가 드물고 환금성이 떨어집니다. 초고가 하이엔드 시장은 오히려 수요가 견조한 것과 대비됩니다. 또 펜트하우스에 흔한 복층 구조는 실사용 면적의 구조나 동선상 단층보다 불편한 점이 있어 수요자에 따라 선호가 갈립니다. 단지 안에서 공공연히 선호·비선호되는 타입이 있고 자료가 있다면 충분히 반영할 수 있습니다.

이처럼 일반 단지 내 펜트하우스는 가치에 영향을 주는 요소가 양방향으로 존재하고, 감정평가는 이를 충분히 반영해 합리적인 시가를 도출할 수 있습니다.

펜트하우스처럼 실거래가 드물고 가격 범위가 너무 넓은 물건의 상속·증여를 계획하신다면, 감정평가가 효과적인 대안입니다.