1년에 2억 오른 소형 아파트, 증여는 유사매매사례가액보다 감정평가가 유리했다 (강서구)

강서구의 약 1,500세대 대단지, 중소형 평형 위주라 사회초년생과 신혼부부가 많이 찾는 아파트였습니다. 복도 쪽이긴 해도 작게나마 한강이 보이는 세대였고요. 최근 1년 실거래 추이를 보니 방 하나에 거실 하나인 타입이 1년간 약 2억 원이 올라 있었습니다. 상대적으로 움직임이 적던 소형 평형까지 급출발한 상황이었습니다.

의뢰인께서는 증여를 계획 중이셨고 대략적인 증여가액과 시점을 세무사님과 협의하고 계셨는데, 단 며칠 간격으로 홈택스상 유사매매사례가액은 계속 올라가고 KB시세와 호가도 몇천만 원씩 오르고 있었습니다.

감정평가액이 우선 인정된다는 점을 활용

이렇게 시세가 급격히 오르는 상황에서는 본건에 대한 감정평가액이 유사매매사례가액보다 시가로 우선 인정된다는 점을 활용해 하루라도 빨리 평가를 진행하는 것이 유리합니다. 시간이 갈수록 후속 실거래 때문에 매매사례가액은 상향 조정될 수 있지만, 평가기간 내 본건의 감정평가액은 그 가액으로 고정되기 때문입니다. 세무사님, 의뢰인과 협의해 증여일을 최대한 앞당겼고, 감정평가도 현재 시세와 최근 실거래 대비 합리적인 수준에서 진행해 모두 만족하는 결과가 나왔습니다.

세법이 본건 감정평가액을 유사매매사례가액보다 우선하는 건, 평가대상 재산에 대해 더 구체적이고 직접적으로 산정됐다고 보기 때문입니다. 같은 단지 거래사례라도 층, 향, 동, 수리 여부에 따라 가격이 많이 달라지는데, 새로 개정된 주거용 구분건물 개별요인 비교표는 이런 항목을 세밀하게 반영합니다. 본건을 열세하게 볼 여지가 있으면 그 점을 최대한 가격에 녹이는 것이죠.

동에 따른 격차는 무시 못 한다

층도 층이지만 동에 따른 가격 격차가 큽니다. 대단지일수록 그렇고, 현장에서 직접 걸어 보면 납득이 갑니다. 관악구 관악현대아파트는 일부 동이 동작구 상도동이고, 영등포구 힐스테이트 클래시안은 같은 단지인데 일부 동은 대영초, 일부 동은 대방초 배정입니다. 어느 동이냐에 따라 행정동, 학교, 출퇴근 시간이 달라지는 건 분명히 가격에 영향을 줍니다.

시세가 급등하는 상황에서 증여를 계획 중이시라면, 유사매매사례가액보다는 개별 물건의 특성을 반영할 수 있는 감정평가를, 그것도 가급적 빠르게 진행하시길 권합니다.