입주권 증여, 조합원 권리가액으로 신고하면 생기는 일 (노량진8구역 아크로리버스카이)

재개발·재건축에서 조합원이 가진 종전 토지·건축물의 권리는 관리처분계획인가를 기점으로 성격이 바뀝니다. 인가 전까지는 토지·건물 소유권이었다면, 인가 이후부터는 신축 아파트에 입주할 수 있는 조합원 입주권이 됩니다. 이 시점부터는 기존 부동산이 아니라 입주권 자체가 매매·상속·증여의 대상입니다. 종전 자산 기준으로 시가평가를 하면 과세관청에서 입주권으로 다시 평가하라고 합니다.

입주권은 어떻게 평가하나

상증세법 시행령 제51조는 입주권 가액을 조합원 권리가액, 평가기준일까지 납입한 계약금·중도금, 그리고 평가기준일 현재의 프리미엄, 이 세 요소의 합으로 정하고 있습니다. 평가기준일은 상속이면 상속개시일, 증여면 증여일입니다.

권리가액 그대로 신고하면

실제로 이번 의뢰인께서도 처음엔 권리가액으로 신고하실 생각이셨습니다. 그런데 권리가액은 조합 내부 정산 기준일 뿐 세법상 시가가 아닙니다. 게다가 입주권은 기준시가 자체가 없습니다. 아파트나 토지처럼 애매하면 기준시가로 신고하는 대체 옵션이 없다는 뜻이고, 그래서 입주권은 금액과 무관하게 2곳 이상의 복수 감정평가가 필요합니다.

시가로 인정될 매매사례가액이 확인되지 않는 상태에서 권리가액만으로 신고하면, 나중에 세무조사에서 시가 불인정이나 재감정 판정을 받을 수 있고 그 경우 부족세액에 신고불성실·납부지연 가산세까지 더해집니다. 입주권은 조합원마다 권리가액과 분담금이 달라 같은 타입이라도 금액이 천차만별이라, 감정평가로 법적 시가 범위 안에서 신고금액의 근거를 확보해 두는 것이 현실적인 방법입니다.

노량진8구역

노량진뉴타운이지만 법정동상 대방동에 속하는 8구역, 아크로리버스카이의 조합원 입주권이었습니다. 청약이 얼마 전에 있었고 관리처분인가를 거쳐 공사가 진행 중인 구역이라 착공 전과는 금액대가 달라지고 있는 시점이었습니다. 이런 구간에서는 신고 시점이 한두 달만 차이 나도 프리미엄 반영 수준이 달라져 평가액이 크게 벌어질 수 있습니다. 입주권 증여 계획이 있으시면 가능한 빨리 진행하는 게 유리합니다.

권리가액은 시가가 아닙니다. 입주권은 기준시가가 없어 2곳 이상의 감정평가가 필요하고, 감정평가로 시가와 신고금액의 적정성을 확보할 수 있습니다.