벽이 없는 오픈상가, 내 점포로 특정이 되나 — 구분소유권 판단 기준

최근 공매 평가를 진행한 집합건물 두 건 모두 오픈상가였습니다. 층 전체가 뻥 뚫려 있고 경계벽이 없는 상태입니다. 이런 물건을 보면 대부분 벽도 없는데 이게 내 점포라고 특정이 되는지, 낙찰받았다가 나중에 등기가 무효라고 하면 어떻게 되는지부터 생각하시고, 실제로 이 부분 때문에 경매·공매 절차 자체를 다투는 소송까지 갑니다.

오픈상가와 구분소유

오픈상가는 개별 점포마다 벽체 없이 바닥의 표지선과 번호판으로만 점포가 나뉘어 있는 형태입니다. 동대문·명동의 대형 의류상가, 용산 전자상가, 지하상가를 떠올리시면 됩니다. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」은 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 부분이 독립한 건물로 사용될 수 있을 때 각 부분을 소유권의 목적으로 할 수 있다고 정합니다. 구조상 구분이란 쉽게 말해 벽체입니다. 다만 제1조의2는 상가건물에 대해 벽이 없더라도 일정 요건을 충족하면 구분소유권을 인정합니다.

• ·원칙(제1조) — 구조상 독립성, 이용상 독립성, 구분행위. 감정서에 '구조상·이용상 독립성이 인정되어'라는 문구를 많이 쓰는 이유입니다.
• ·예외(제1조의2, 구분점포) — 건축법상 판매시설·운수시설일 것, 경계표지(너비 3cm 이상 등) 설치, 건물번호표지(바닥 잘 보이는 곳 등) 설치. 구조상 독립성 요건이 완화됩니다.

벽이 없으면 구분소유권이 없나

그렇지 않습니다. 판례는 경계벽이 없어 구조상·이용상 독립성이 없더라도, 설사 경계표지가 없더라도, 건축물대장 현황도 등으로 그 점포의 위치와 면적을 특정할 수 있고 현 상태가 일시적이며 경계벽 복원이 용이하면 등기는 여전히 유효하다고 봅니다(대법원 98마1438 결정, 2013마2324 결정 등). 벽이 없다고 구분소유권이 없는 것도, 표지가 사라졌다고 등기가 무효인 것도 아닙니다. 다만 위치·면적 특정이 불가능하거나 복원이 사실상 어려우면 문제가 됩니다. 결국 복원 가능성과 특정 가능성이 핵심입니다.

현장에서 확인하는 것

공부서류, 건축물대장에 첨부된 현황도면, 현황도면상 위치·면적·형태, 바닥 경계표지와 건물번호표지 유무, 실제 이용상황과 인접 점포와의 사용 관계를 봅니다. 오픈상가는 각 소유자가 개별로 쓰기보다 상가 관리단이나 층별 소유자 대표를 통해 층 단위, 구역 단위로 통합해 사용·임대하는 경우가 대부분이라, 현장조사 때 관리단 인터뷰로 해당 건물의 거래 관행을 파악하는 것이 평가에 많은 도움이 됩니다. 오픈상가는 전유면적이 몇 ㎡에 불과한 소규모 점포가 많아 한 칸만 떼어놓으면 단독 사용의 효용이 떨어지고, 상권까지 침체되면 공실이 장기화되면서 가치도 하락합니다.

공매 입찰을 준비 중이시라면 낙찰 후 내 점포가 어디인지 특정이 안 되는 상황을 미리 걸러내셔야 합니다. 오픈상가는 상속·증여 신고 시 기준시가와 실제 시장가치의 괴리가 크게 나타나는 유형이기도 합니다.