가족 간 부동산 거래, 증여추정을 벗어나도 '가격'이 남는다

부모와 자녀, 형제 사이에 부동산을 넘기는 일은 생각보다 빈번합니다. 증여로 하자니 세금이 부담스럽고 남에게 팔 수는 없으니 가족 간 거래를 떠올리게 됩니다. 그런데 세법은 이 거래를 곧이곧대로 받아들이지 않습니다. 배우자나 직계존비속에게 양도한 재산은 증여받은 것으로 추정합니다(상증세법 제44조 제1항).

추정을 벗어나는 방법

확정이 아니라 추정이라, 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되면 증여로 보지 않습니다. 실제로 값을 치르고 산 정상적인 거래임을 보이면 되고, 입증 책임은 납세자에게 있습니다. 계좌이체 등 자금이 오간 객관적 증빙, 매수인의 자금출처 소명, 차입이 있다면 차용증과 이자 지급 내역이 필요합니다. 여기서 오해가 자주 생깁니다. 시세랑 비슷하게만 맞추면 되는 것 아니냐는 건데, 실제 대금이 오가지 않았다면 증여추정을 벗어날 수 없습니다. 가격은 그다음 문제입니다.

매매로 인정받아도 끝이 아니다

매매로 인정되더라도 거래금액이 적정했는지는 별개이고, 그 기준이 시가입니다. 상증세법 제35조는 저가양수와 고가양도를 모두 규율하는데, 시가와 거래금액의 차이가 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액 안이면 증여세를 과세하지 않습니다. 시가 10억 이하면 30%까지, 10억 초과면 3억까지입니다. 초과하면 초과분에 대해서만 증여세가 과세되고, 이익을 본 쪽이 부담합니다.

• ·시가 14억을 10억에 매매 — 차액 4억, 기준 min(4.2억, 3억) = 3억, 초과 1억에 증여세
• ·시가 25억을 30억에 매매 — 차액 5억, 기준 min(7.5억, 3억) = 3억, 초과 2억에 증여세

감정평가가 도움이 되는 세 가지

첫째, 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호는 감정가액을 시가로 보도록 규정합니다. 감정가액은 시가를 짐작하는 참고자료가 아니라 법령이 시가로 인정하는 가액 그 자체이고, 이를 사전에 확정하면 더 정교한 절세 전략이 가능합니다. 둘째, 근거 없이 정한 가격은 나중에 과세관청이 제시하는 숫자에 그대로 노출됩니다. 감정평가서는 거래금액이 왜 그 금액이었는지 설명하는 공식 문서로 기능합니다. 셋째, 공동주택처럼 유사 물건이 많은 경우 계약 시점엔 없던 거래가 나중에 생겨 시가 자체가 변동될 수 있는데, 본건의 감정평가액을 확보해 두면 외부 변수에 흔들리지 않습니다.

30%·3억 규정에만 안 걸리면 되니 감정평가액을 최대한 낮게 잡으면 유리하다고 오해하시는 경우가 있습니다. 하지만 납세자가 제시한 감정가액이 과세관청 재감정가액의 80%에 미달하면 시가로 인정되지 않기 때문에 무리하게 낮춘 평가액은 그것대로 리스크입니다. 고가로 매수한 경우 시가를 초과해 지급한 금액은 취득가액으로 인정되지 않아 향후 양도차익이 커진다는 점도, 양도세·취득세의 부당행위계산 부인 규정이 또 다른 기준을 두고 있다는 점도 함께 봐야 합니다.

가족 간 거래에서 중요한 지점은 시가이고, 이 시가를 확정하는 것은 감정평가사의 영역입니다. 시가를 먼저 확인한 뒤 세무대리인과 절세 전략을 수립하시길 권합니다.