1+1 입주권 증여 평가, 전매제한이 가격에 어떻게 반영되나 (청량리 롯데캐슬 하이루체)

입주권과 분양권은 다릅니다. 입주권은 재개발·재건축 조합원이 보유하는 권리, 분양권은 청약 당첨으로 취득하는 권리입니다. 취득 경로도 권리 발생 시점도 주택 수 산정 기준도 다른 별개의 권리입니다.

입주권 가액의 세 요소

1. 01

   권리가액

   조합원의 종전자산 감정평가액에 사업의 수익성인 비례율을 곱한 값입니다. 같은 구역에선 비례율이 같으니 권리가액이 크다는 건 종전 자산의 가치가 컸다는 뜻이고, 분담금 부담이 줄고 더 좋은 평형을 선택할 여력이 커집니다.

2. 02

   기납입금액

   평가기준일까지 조합원이 실제로 납입한 금액의 합입니다. 분담금이 발생하는 물건이면 납입 일정에 따라 낸 내역을 전부 더합니다.

3. 03

   프리미엄

   시장에서 형성된 웃돈입니다. 조합원 분양가는 일반분양가보다 낮고 완공 후 시세차익을 기대할 수 있어 형성되며, 핵심지일수록·분양가가 낮을수록·사업성과 브랜드가 좋을수록 높습니다. 실제 평가에서는 주변 시가에서 조합원 분양가를 뺀 값으로 산정하는데, 주변 시가를 어느 수준으로 볼 것인지가 평가사의 판단 영역이자 입주권 평가의 핵심입니다.

1+1 입주권의 특수성

재개발·재건축은 1세대 1주택 공급이 원칙이지만, 도정법 제76조 제1항 제7호 라목에 따라 예외적으로 2주택을 받을 수 있습니다. 그중 60㎡ 이하로 받은 1주택은 이전고시일 다음날부터 3년간 전매가 제한됩니다. 1+1 입주권은 입주권 상태에서 분리매도가 불가하고 추가주택은 준공 후에도 3년간 전매제한을 받기 때문에, 시장 가격에 그대로 반영됩니다.

노량진2구역을 예로 들면 84타입 입주권 20억, 59타입 12억인데 84+59 입주권은 25.5억 선입니다. 매물별 권리가액과 분담금 차이를 감안하더라도 1+1 입주권 가액은 개별 입주권을 더한 32억에 못 미치는 것이 일반적입니다. 준공 전 분리매도 불가, 전매제한에 따른 유동성 제약, 세금 이슈가 복합적으로 작용한 결과입니다.

청량리 건에서의 고민

준공이 임박한 청량리 정비구역의 1+1 입주권 증여 평가였습니다. 프리미엄 산정을 위해 주변 시가의 비교사례를 어떻게 고를 것인가가 포인트였는데, 청량리 인근에는 비교사례로 쓸 만한 신축이 여럿 있었지만 모두 주상복합이라 본건(아파트)과는 다른 상품군으로 판단해 선정하지 않았습니다. 대신 인근의 준신축 아파트를 비교사례로 잡아 프리미엄을 산정했습니다. 어떤 사례로 비교하느냐에 따라 프리미엄 금액도, 평가액의 적정성도 달라지기 때문에 평가사의 고민과 충분한 논리가 필요한 지점입니다.

입주권은 기준시가가 없기 때문에 복수평가를 받아야 합니다. 감정평가액은 세법이 인정하는 시가 중 하나이면서 1+1 입주권의 특성을 충분히 반영할 수 있는 가액입니다.