건물분 부가세, 기준시가 안분 대신 감정평가액을 쓰면 줄어드는 이유

상가나 빌딩을 매매할 때 부가가치세는 건물분에만 붙습니다. 토지는 면세입니다. 부가가치세는 새로 만들어진 부가가치에 붙는 세금인데 토지는 누군가 만들어낸 결과물이 아니라 생산요소 그 자체이기 때문입니다. 그래서 같은 30억 거래여도 토지와 건물을 어떤 비율로 나누느냐에 따라 세액이 수천만 원 단위로 갈립니다.

안분의 원칙과 예외

부가가치세법 제29조 제9항에 따라 안분의 원칙은 계약서에 적은 실지거래가액입니다. 당사자가 합의해 나눈 금액을 인정한다는 뜻입니다. 다만 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명하거나, 구분해 적은 금액이 안분계산액과 30% 이상 차이 나면 감정가액이나 기준시가 등으로 안분계산합니다. 기준시가가 모두 있으면 기준시가로 안분하되, 시행령 제64조 제1항 1호에 따라 감정평가액이 있으면 감정평가액에 비례해 안분합니다. 감정평가액이 있으면 그것이 곧 법에서 말하는 안분계산액이 되므로, 기준시가 안분과 30% 이상 차이가 나더라도 정상적인 안분가액으로 인정됩니다.

감정평가가 유리한 지점

감정평가는 실지조사가 수반됩니다. 관리상태와 노후화 정도까지 고려해 가치를 산정하기 때문에, 구조나 경과연수 기준으로 일률적으로 산정되는 건물 기준시가보다 대상 건물의 가치를 더 정교하게 반영합니다. 노후화된 건물일수록 시장이 실제 인식하는 가치와 기준시가 사이에 간극이 있는데, 감정평가는 이를 충실히 반영해 건물분 부가세를 절감하는 유효한 수단이 됩니다. 부가세 환급이 불가한 간이과세자·면세사업자·비사업자인 매수인이라면 실익이 특히 큽니다.

그 전에 확인할 세 가지

1. 01

   기준시가 비율부터 계산해 보기

   감정평가를 받는다고 항상 유리해지는 건 아닙니다. 기준시가로 안분했을 때 건물가액이 얼마인지 먼저 계산하고, 감정평가로 안분한 금액이 그보다 의미 있게 낮아질 여지가 있는지 확인해야 합니다.

2. 02

   노후 건물이 포함된 거래라면 검토

   준공 15년, 20년을 넘긴 건물이 포함된 거래라면 감정평가 검토 대상입니다. 노후화 정도를 충분히 반영해 건물가액을 산정할 수 있기 때문입니다. 반대로 신축은 감정평가액이 기준시가보다 높게 나올 가능성도 있습니다.

3. 03

   감정평가 시점 요건

   안분에 쓸 수 있는 감정평가액은 공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 그 과세기간 종료일까지 이루어진 것이어야 합니다. 공급시기가 2026년 8월 24일이면 2026년 1월 1일~12월 31일 사이의 평가여야 하고, 기간 밖의 평가는 부가세 안분 목적으로 쓸 수 없을 수 있습니다.

건물분 부가세 절감은 매도인·매수인 간 협의가 필요하고 추후 양도세까지 연결되는 문제입니다. 토지·건물 구분가액을 정하기 전에 보유 계획과 각종 세금을 종합적으로 검토하시기 바랍니다.