가족 간 아파트 매매, 유사매매사례가액이 높게 잡혔을 때 (호반써밋 레이크파크)

용인시 소재 호반써밋 레이크파크에 대한 가족 간 거래 목적 평가를 진행했습니다. 가족끼리 아파트를 거래하실 때 가격을 정하기 전에 먼저 확인할 게 있습니다. 같은 단지 안에 최근 거래가 있었는지, 그 거래가격이 얼마였는지입니다. 그 한 건이 경우에 따라 시가가 되기 때문입니다.

가격을 마음대로 정할 수 없는 이유

가족 간 거래는 그 적정성을 시가 기준으로 판단합니다. 시가보다 낮게 거래하면 차액만큼 이익을 준 것으로 보아 매수인에게 증여세가, 매도인에게는 시가 기준으로 양도소득세가 다시 계산됩니다. 이때 본건 자체의 감정가액이나 경·공매가액이 없으면 같은 단지 다른 호수의 거래가격, 즉 유사매매사례가액을 시가로 봅니다. 요건은 동일 공동주택단지 내, 주거전용면적 차이 5% 이내, 공동주택가격 차이 5% 이내입니다(상증세법 시행규칙 제15조 제3항).

그 한 건이 시세를 대표하지 않을 때

거래가 활발한 단지라면 요건을 충족하는 사례가 많고 시세 평균에 수렴하기 때문에 유사매매사례가액을 그대로 쓰는 것도 실익이 있습니다. 그런데 본건은 6월 이후 실거래가 전무했고, 매물대는 중간 가격대를 건너뛰고 형성된 상황이었습니다. 이렇게 거래량이 대폭 줄어든 환경에서는 최근 찍힌 한두 건이 면적·공시가격 요건만 맞으면 기계적으로 시가가 됩니다. 층에 따른 차이는 공시가격에 어느 정도 반영되지만, 그 외 아파트 가치에 영향을 주는 요인들은 고려되지 않은 채 시가가 확정되는 꼴입니다.

감정평가는 대상 물건의 개별성을 반영할 수 있습니다. 같은 단지 안에서도 커뮤니티시설·주출입구 접근성, 지하주차장 연결 여부(동별로 다른 경우가 있습니다), 인근 상가·학교·역세권 접근성, 조망과 일조, 내부 상태와 수선 이력은 가격에 영향을 주는 주요 요소입니다. 저는 단지 내 부동산 탐문 외에 입주민들이 실제로 어떤 요소를 중시하는지도 확인해 평가에 활용합니다. 본건은 인근에 호수가 있어 일부 고층은 살짝 호수뷰가 나오는 단지였습니다.

감정평가의 또 다른 이점은 상증세법 시행령 제49조 제2항에 따라 본건에 대한 감정가액이 있으면 유사매매사례가액을 적용하지 않는다는 것입니다. 신고 이후 새로운 유사매매사례가액이 나와 시가가 변동될 가능성도 차단됩니다.

항상 감정평가가 유리한가

아닙니다. 유사매매사례가액이 오히려 낮게 형성된 경우도 많습니다. 아파트는 흔치 않지만 연립·다세대는 유사매매사례가액으로 시가 판단을 하셔도 무방한 경우가 많다고 봅니다. 정식 감정 전에 탁상감정으로 방향을 먼저 잡아 보실 수 있습니다.

• ·동일 단지 내 전용면적·공동주택가격 5% 이내 거래가 있는가
• ·그 거래금액이 최근 3개월 시세 평균보다 높은가
• ·거래가 뜸해 그 사례가 한두 건에 불과한가
• ·우리 집이 그 사례보다 층·향·동 위치 면에서 열세인가

해당하는 항목이 많을수록 감정평가로 시가를 확정하는 것이 유리할 가능성이 큽니다. 특히 마지막 항목이 중요합니다. 같은 단지라는 이유만으로 다른 호실 가격을 그대로 적용받는 상황이라면 우리 집의 조건을 실제로 반영한 가격을 따로 산정할 필요가 있습니다.