압류재산 공매 평가란 무엇인가 — 재개발구역 안 다세대주택 최저매각가 산정 (독산2구역)

온비드에서 물건을 검색해 보신 분이라면 매물마다 감정평가서가 첨부되어 있는 걸 보셨을 겁니다. 이 공매평가가 정확히 무엇이고 왜 하는지, 경매와는 어떻게 다른지 정리했습니다.

매각예정가격을 정하는 절차

압류재산 공매는 국세나 지방세를 체납했을 때 국가나 지자체가 체납자의 재산을 압류한 뒤 강제로 매각해 체납액을 충당하는 절차입니다. 관할 세무서장은 공매 전에 매각예정가격을 정해야 하는데(국세징수법 제68조), 압류재산 공매평가는 바로 이 가격을 산정하기 위한 절차입니다. 체납처분이라고 아무 가격에나 팔 수는 없습니다. 체납자의 재산권도 보호되어야 하고 매각 절차의 공정성도 확보되어야 하기 때문에 객관적인 가치 산정이 필요하고, 그렇게 산정된 감정평가액이 최초 매각예정가격이 되어 유찰될 때마다 일정 비율씩 낮아집니다. 실무적으로는 한국자산관리공사(캠코)가 업무를 대행하며, 평가협회는 캠코와 업무협약을 맺고 있습니다.

경매와 뭐가 다른가

• ·경매 — 민사집행법, 법원 주관, 통상 채권자가 저당권 등을 실행하며 신청
• ·공매 — 국세징수법 등, 세무서(캠코 대행) 주관, 국세·지방세 체납에 따른 강제징수

낙찰자 입장에서 실무적으로 가장 크게 체감되는 차이는 인도명령 제도의 유무입니다. 경매는 낙찰대금을 완납하면 법원에 인도명령을 신청해 비교적 신속하게 점유자를 내보낼 수 있지만, 공매는 국세징수법상 인도명령 규정이 없어 점유자가 자진해서 비워주지 않으면 별도의 명도소송을 거쳐야 합니다.

금천구 독산동 다세대주택

이번 물건은 금천구 독산동 다세대주택 1개 호로, 캠코 의뢰로 진행된 압류재산 공매평가였습니다. 본건은 독산2구역 안에 있었는데, 2025년 12월 12일 추진위원회 승인, 2026년 3월 12일 정비구역 지정 고시가 있었던 구역으로 과거 대비 구역 내 실거래가 소폭 상승한 흐름이 포착되어 이 부분에 유의해 평가했습니다. 공매 평가도 일반 평가와 마찬가지로 공부와 현황이 일치하는지, 제시외 건물이 있는지에 주의해 수행합니다.

공매에 관심 있으시면 온비드(onbid.co.kr)에서 지역별·용도별로 물건을 둘러보실 수 있습니다. 첨부된 감정평가서가 최초 매각예정가격의 근거입니다.