기준시가 신고와 시가 신고, 양도세까지 보고 정합니다

고양시 일산동구 설문동 소재 토지 및 건물 등에 대한 상속세 신고 목적의 감정평가를 진행했습니다. 상속재산이 여러 건이었지만, 사전 탁상감정을 통해 기준시가와 시가의 괴리가 커 감정평가 실익이 큰 재산만을 대상으로 평가를 진행했습니다.

상증법상 재산평가의 원칙은 시가입니다

상증법 제60조는 상속·증여재산을 평가기준일 현재의 시가로 평가하도록 규정합니다. 여기서 시가는 매매사례가액뿐 아니라 감정가액도 포함되며, 상속의 경우 상속개시일 전후 6개월 이내의 감정평가액이 시가로 인정됩니다. 시가를 산정하기 어려운 경우에 비로소 상증법 제61조의 보충적 평가방법, 즉 기준시가로 평가하게 됩니다. 순서가 정해져 있다는 점에서, 기준시가 신고는 납세자가 자유롭게 고를 수 있는 선택지라기보다 시가가 확인되지 않을 때 적용되는 예외적 방법이라고 보는 것이 정확합니다.

신고가액은 곧 추후 양도세의 취득가액입니다

신고가액은 향후 양도 시 취득가액으로 이어지는 구조입니다. 지금 낮게 신고하면 당장의 상속세는 줄지만 향후 양도차익이 커지고, 높게 신고하면 당장의 상속세는 늘지만 양도차익이 줄어듭니다. 결국 세금을 언제, 얼마나 부담하느냐의 선택에 가깝습니다.

• ·기준시가 신고: 당장의 세금은 아끼지만, 추후 양도 시 양도차익이 커집니다. 농촌 인근이나 임야지대의 자연림처럼 공시지가와 감정평가액 차이가 크지 않고 지가 상승폭도 제한적인 자산은 기준시가 신고가 유리할 수 있습니다.
• ·기준시가 신고의 리스크: 추정시가와 보충적 평가액 차이가 5억 원 이상이거나 차이의 비율이 10% 이상일 경우 국세청 감정평가사업 대상이 될 수 있습니다. 본인 재산의 평가를 사실상 제3자에게 맡기게 되는 셈입니다.
• ·시가 신고: 당장의 상속세는 늘지만 높은 취득가액으로 향후 양도세를 절감할 수 있고, 신고 단계에서 정당한 감정가액을 확보해 세무조사나 과세관청의 사후 감정평가로 신고가액이 바뀔 여지를 줄일 수 있습니다.

이번 사례는 실익이 큰 필지만 선별했습니다

상속재산은 전, 답, 도로, 임야 및 대지 등 다양했지만 탁상감정을 통해 기준시가와의 괴리가 커 감정평가의 실익이 큰 필지만을 대상으로 한정했습니다. 본건은 같은 사이트 내에서도 필지별로 용도지역이 달랐고, 소규모 공장지대 특성상 건축허가 여부, 진입로의 폭과 포장상태, 지목 등에 따라 편차가 크게 나타나는 특성이 있어, 이러한 요인들을 종합적으로 고려하여 필지별 가격 수준과 균형에 유의해 평가를 마무리했습니다.

상속·증여 신고 전에 탁상감정으로 재산별 예상 평가액을 먼저 확인하고 신고 방향을 세우십시오. 그래야 실익 있는 재산만 선별해 감정평가를 받고, 불필요한 비용과 세부담을 함께 줄일 수 있습니다.