입주 한 달 앞둔 분양권 증여 — 프리미엄은 어떻게 산정하나 (영등포 자이 디그니티)

입주를 한 달 앞둔 신축 아파트 분양권이었습니다. 지하철 초역세권에 서울 핵심지였고, 부부간 증여를 앞두고 절세 목적으로 의뢰가 들어온 건입니다. 당시 시장은 호가와 직전 실거래가 사이에 괴리가 꽤 큰 상태였고, 실거래 가격끼리도 편차가 많이 나는 상황이었습니다.

분양권을 따로 감정평가 받는 이유

분양권(또는 입주권)은 기준시가 자체가 없습니다. 그래서 금액과 상관없이 복수평가를 받으셔야 합니다. 게다가 매물마다 프리미엄, 중도금 납부 현황, 옵션 여부가 제각각이라 가격 편차가 굉장히 심합니다. 여기에 직전 실거래가 대비 높게 형성된 호가들이 실거래로 이어지기 시작하면 시가로 간주될 수 있는 범위가 급격히 올라갈 수 있습니다. 그래서 감정평가로 합리적인 시가를 선제적으로 확정해 두는 것이 절세 측면에서 유리합니다.

납입금액 + 프리미엄

세법상 분양권 가액은 평가기준일까지 납입한 금액에 프리미엄을 더한 것입니다. 납입금액은 객관적인 값이라 다툴 여지가 크지 않고, 발코니 확장이나 유상 옵션도 평가기준일까지 납입했다면 일반적으로 포함합니다. 결국 프리미엄을 얼마로 볼 것이냐가 핵심입니다.

프리미엄은 인근 유사 부동산의 매매사례가액을 기준으로 판단하는데, '주변 아파트가 얼마니까 프리미엄은 이 정도'라는 접근은 한계가 있습니다. 평가는 개별 호수 단위로 진행되고 가치에 영향을 주는 요소가 매우 다양하기 때문입니다. 구분건물을 평가할 때는 단지외부요인, 단지내부요인, 호별요인, 기타요인을 항목별로 비교하는 개별요인 비교표를 씁니다. 최근 개정되어 항목이 더 세밀해졌습니다.

입주를 한 달 앞둔 단지라 사업 지연 리스크는 낮은 상황이었고, 그 점을 충분히 반영하면서도 무리하지 않는 선에서 논리를 쌓아 의뢰인이 감정평가를 통한 절세 실익을 누릴 수 있도록 마무리했습니다.

요즘처럼 과열된 시장에서 지나치게 저가로 평가하면 과세관청에서 문제 삼을 수 있습니다. 분양권 증여를 앞두셨다면 감정평가 활용을 검토하시되, 프리미엄 판단이 얼마나 논리적으로 구성됐는지도 꼼꼼히 보셔야 합니다.