상속개시일 이후 집값이 급등했다면, 감정평가도 현재 시세를 따라가나

요즘 상속 평가를 하다 보면 상속개시일 이후 집값이 많이 올랐는데 현재 시세로 평가되는 건 아닌지 많이 여쭤보십니다. 서울 전역이 오르는 상황에서 상승폭이 특히 큰 지역일수록 자연스러운 걱정입니다. 저조차도 요즘 아파트 평가 시 조회되는 시점수정치에 놀라곤 합니다. 예전엔 많아야 7% 정도였는데, 용산구 아파트 매매가격지수는 2025년 한 해 변동폭이 약 13%였습니다.

기준은 상속개시일

결론부터 말씀드리면 상속 감정평가는 상속개시일 현재의 시가를 기준으로 합니다. 평가가 실제로 이루어지는 시점이 상속개시일로부터 몇 달 뒤라도, 감정평가는 상속개시일 당시의 시가가 어느 수준인지 파악하고 설명하는 데 초점을 맞춥니다.

그렇다고 최근 시세를 전혀 안 보는 건 아닙니다. 그 전후의 거래 흐름과 시장 분위기는 참고자료로 검토합니다. 무엇보다 세법이 인정하는 시가는 평가기간(상속은 전후 6개월, 증여는 전 6개월·후 3개월) 내의 매매사례가액이나 감정가액이기 때문에, 평가기준일 이후의 매매사례가액도 평가기간 안에 있으면 엄연히 시가라 아예 배제할 수 없습니다. 요즘처럼 가격이 단기간에 빠르게 움직이는 시기에는 이 자료들을 어떻게 연결해 상속개시일 당시의 시가로 설명할지가 중요합니다.

평가사의 역할

절세 목적이 중요한 상속평가에서 상속개시일 이후 찍힌 높은 실거래가들을 효과적으로 방어하고, 논리적으로 설명 가능한 선에서 가장 합리적인 평가액을 제시하는 것입니다. 무조건 낮게 갈 수는 없습니다. 국세청은 이미 고가 아파트 증여거래 전수조사를 밝혔고, 과세관청이 보는 시가와 괴리가 지나치게 커지면 재감정 대상이 되어 의뢰인의 리스크가 오히려 커집니다.

다만 비준사례 대비 본건을 열세하게 볼 객관적 근거가 있다면 최대한 반영합니다. 현장조사를 가면 중개사분들께 그 단지에 대한 설명을 처음부터 끝까지 듣습니다. 이번 건도 같은 동인데 일부는 복도식, 일부는 계단식이고 한강 조망 여부에 따라 가격 격차가 나는 단지라, 매매사례와 비교할 때 이런 부분을 꼼꼼히 확인해 평가했습니다.

상속개시일 이후 시세가 급등해도 감정평가는 상속개시일 현재의 시가를 판정하는 것이라 현재 시세를 그대로 따라간다고 보기 어렵습니다. 중요한 건 과세관청이 문제 삼을 이유가 없도록 논리와 구조를 잘 짜는 것입니다.