기준시가로 신고하면 안전할까 — 국세청 감정평가 사업, 평균 83% 증액

상속·증여세를 기준시가나 공시가격으로 신고하고 넘어가는 분들이 여전히 많습니다. 그런데 국세청이 2025년 한 해 동안 감정평가를 통해 재산정한 부동산 가액은 신고가액보다 평균 83% 높았습니다. 신고가액 2조 2,252억 원이 감정평가 후 4조 689억 원이 됐습니다.

꼬마빌딩에서 아파트로

국세청의 부동산 감정평가 사업은 2020년 개별 기준시가가 없는 중소형 상가·사무실 건물, 이른바 꼬마빌딩에서 출발했습니다. 2020~2023년 4년간 727건을 평가해 신고가액보다 71% 높은 가액으로 과세했고, 2025년부터는 초고가 아파트와 호화 단독주택까지 대상이 넓어졌습니다. 공시가격이 실거래가의 절반에도 못 미치는 주택이 많다 보니 대형 아파트가 중형보다 증여세가 적게 나오는 역전 현상까지 지적된 결과입니다.

기준시가로 신고했다고 무조건 대상이 되는 건 아닙니다. 다만 선정 기준이 추정시가와 기준시가의 차이 5억 원 또는 10% 이상이라, 서울 대부분의 아파트는 이 구간에 들어옵니다. 고액일수록 선정 가능성은 더 높아집니다.

국세청 주도로 가액이 재산정되면 세금만 늘어나는 게 아닙니다. 발표 자료를 보면 고가 부동산을 여러 필지나 지분으로 쪼개 감정평가를 회피하려던 사례도 다수 적발됐다고 합니다. 저평가 신고는 세금 재산정, 가산세, 조사 확대 세 갈래 리스크로 이어질 수 있는 구조입니다.

먼저 감정평가를 받으면 달라지는 것

• ·본인 재산에 대한 주도권 — 과세관청이 매기기 전에 납세자가 시가를 먼저 확정합니다.
• ·유사매매사례가액 대비 절세 가능성 — 상속·증여 목적 평가는 시가 인정 범위 안에서, 일반적으로 유사매매사례가액보다는 낮게 이루어집니다.
• ·수수료 공제 — 감정평가액으로 신고·납부하면 감정평가 수수료를 상속세 과세가액에서 최대 500만 원까지 공제받습니다.

시가 범위를 벗어난 지나치게 낮은 감정평가액은 과세관청이 인정하지 않습니다. 무조건적인 저가 평가는 오히려 경계해야 합니다.

감정평가액으로 신고하는 것이 늘 정답은 아닙니다. 평가는 특정 시점 기준이라 그 이후 시장이 급락하면 평가액이 상대적으로 높을 수 있고, 비용과 시간도 듭니다. 다만 급락은 드문 일이고, 매매사례가액의 변동성과 사후 감정평가 사업 대상이 될 가능성은 납세자의 예측을 어렵게 만드는 쪽입니다. 상속 개시나 증여를 앞두셨다면 시가로 우선 인정되는 감정평가를 먼저 검토해 보시길 권합니다.