28세대 나홀로 아파트, '가장 최근 실거래가'가 시가일까

상속·증여세 평가를 하다 보면 이른바 나홀로 아파트처럼 세대수가 극히 적어 시가 판단이 까다로운 사례를 접합니다. 가장 큰 쟁점은 어느 수준의 가격을 시가로 볼 것인가입니다.

대단지와 다른 거래 특성

헬리오시티(9,510세대), 마포래미안푸르지오(3,885세대) 같은 대단지는 동일 단지 내 거래가 빈번해 실거래가가 촘촘히 형성되고 가격 흐름도 비교적 연속적인 계단식입니다. 반면 나홀로 아파트는 거래 자체가 드물어 실거래가가 장기간 공백을 두고 뚝뚝 찍힙니다. 그래서 특정 시점에 어느 실거래가가 그 시점의 일반적인 가격수준을 대표하는지가 매우 애매해집니다.

세법상 시가는 평가기간 내 매매사례가액, 감정가액, 수용·공매·경매가액 등을 기준으로 하니 '가장 최근 실거래가가 시가'라는 주장은 형식적으로 설득력이 있어 보입니다. 다만 실무에서는 그 거래가 평가기준일과 얼마나 가까운지, 거래 빈도가 충분해 가격의 대표성이 있는지, 동일 단지 거래들이 일정 범위 안에 있는지, 특정 거래가 일시적 급등·급락의 결과는 아닌지를 함께 봅니다. 촘촘한 시장에서의 최근 거래와 1년에 한두 번 있는 거래 중 가장 최근 거래는 같은 '최근 실거래가'라도 의미가 다릅니다.

이번 사례의 고민 지점

전체 28세대 아파트였습니다. 가장 최근 실거래가 6.5억 원, 최근 1년 거래 3건, 같은 기간 최저 거래가 5.35억 원. 거래량은 극히 적은데 가격 범위는 약 1.2억 원으로 상당히 넓었습니다. 나홀로 아파트 특성상 층을 빼면 향이나 조망 같은 개별 요인 차이는 크지 않아 가격 편차 자체가 쟁점인 케이스였습니다. 과세관청이 6.5억을 시가로 본다면 그 거래가 평가기준일 현재의 일반적인 가격수준을 대표하는지 검토의 여지가 남고, 납세자 입장에서는 우연히 높게 거래된 1건이 곧바로 시가로 확정되는 구조가 불합리하게 느껴질 수 있습니다. 평가하는 입장에서도 고민되는 지점입니다.

거래량이 극히 적고 실거래가 간 편차가 크며 특정 거래의 대표성이 문제되는 경우, 감정평가로 평가기준일 현재의 일반적인 거래가격 수준을 합리적으로 소명하는 방안을 검토할 수 있습니다. 감정평가가 무조건 낮은 금액을 만들어 주는 수단이 아니라, 실거래가만으로는 설명되지 않는 시장 상황을 보완적으로 설명하는 역할이라는 점이 중요합니다.